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Immobilienbewertung

Die  Wertermittlung einer Immobilie dient dazu einen marktgerechten Verkaufspreis  (Verkehrswert) zu ermitteln.

Wird der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt, sind Sie als Verkäufer über den erzielten Erlös unzufrieden. Ist der Verkaufspreis zu hoch angesetzt, verzögert sich der Verkauf und auch möglich interessierte Käufer würden sich abwenden. Wird der Verkaufspreis dann sukzessive nach unten gesetzt, wird daraus geschlossen, dass die Immobilie mögliche Mängel hat und deshalb am Markt schwierig zu vermitteln ist.

Der Eigentümer selbst ermittelt häufig den Verkaufspreis anhand was die Immobilie ehemals gekostet und wieviel er bereits investiert hat. Unberücksichtigt oder zumindest unzureichend bewertet, bleiben Alter und Zustand der Immobilie, Lage sowie Angebot und Nachfrage. Da wir über den Markt informiert sind und zusätzlich über eine Datenbank verfügen, können wir mit verschieden Wertermittlungsverfahren einen erzielbaren Preis sehr gut ermitteln. Diesen Service stellen wir kostenlos zur Verfügung.

Bei der Wertermittlung kommen je nach Standort und Art der Nutzung der Immobilie  drei verschiedene Methoden zum Einsatz, nämlich das Vergleichs-, Sach- bzw. Ertragswertverfahren.

 

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichswertverfahren verwendet.

 

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:

  • Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
  • Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
  • Spezialimmobilien (Parkhäuser, Tankstellen, Hotels, Logistikflächen)
  • Gemischt genutzte Grundstücke

Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren nicht für selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert im Regelfall im Vergleichswertverfahren(ggf. ergänzend im Sachwertverfahren) angewendet.

Das Sachwertverfahren
Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z. B. eigengenutzten Einfamilienhäusern) angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wird das Sachwertverfahren also bei eigen genutzten Objekten wie Ein-bzw. Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet.

Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Ganz expliziert sind hier nicht „Rekonstruktionskosten“ gemeint. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Vergleichswertverfahren bestimmt.